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                      租赁市场将是下一个风口|【行业】观察

                      2017年8月21日,国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,以下称《方案》。 《方案》指出为了增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建租购并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制

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                      ?租赁市场功能主要有以下四点

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                      (一)租赁市场对承租人的功能

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                      租赁市场对承租人来说不但可以节省资金投入,使资金的流动速度得到加快,而且租赁可以避免因通货膨胀而造成的损失。由于租赁合同事先签订以原有的价格来计算租金,以后年度—般按原定标准支付租金。这样,承租人可以避免通货膨胀的影响,减少投资风险。此外租赁可以防止设备陈旧过时所造成的损失。由于在租赁业务中,设备可以到期后退还给出租人.承祖人租期结束后可以重新租用更为先进的设备,从而可以保证企业生产设备在技术上的先进性。同时由于租赁具有金融与贸易双重性质,有利于引进国外先进技术与设备。

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                      (二)租赁市场对出租人的功能

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                      租赁市场对于出租人来说,首先可以扩大设备销路,加速资金周转,其次能获得较多的收益,三是可以得到税收上加速折旧的优惠待遇。采用融资性租赁而出租的设备,一般国家均不把它作为开展租赁业务的企业的资产处理,可以在本国获得免税的优赢;用经营性租赁形式,出租人也可要求将租金作为折旧费和投资免税额处理。此外,还可以分期缴纳应缴税金。这可以缓解资金不足的困难。

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                      (三)租赁市场对对设备制造企业的功能

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                      租赁市场对对设备制造企业来说,有利于开拓产品市场,扩大商品销售。一项新的先进设备大量生产后,由于有租赁公司投资购买,能使那些需要设备而又缺乏资金的企业添置设备,使产品市场扩大,销售增加,从而使设备生产企业的商品价值尽快得以实现,加快资金周转。

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                      (四)租赁市场对于国家的功能

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                      对于中国这样的发展中国家来说,大量使用租赁方式来引进先进技术,可以弥补、缓和对资金的需求,有利于加快发展国内经济。而且对于一般国家来说,租赁可以改善国际收支失衡状态。由于租赁公司兼有银行和进口公司的双重职能利用外资和引进设备可以同时进行,既可加快引进外资的速度,又便于获得优惠贷款。

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                      自从国家决策层大力推行租售并举的住房制度以来,已经有很多城市发布了住房租赁政策,而市场的各个参与主体也正在加强合作,想要把握商机。我们国家的房地产市场走势是否会发生一个质的变化呢?对于我们老百姓来说又该如何来面对这种变化呢?我们先来看一个小片。

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                      全国流动人口居住方式▼(数据来源:链家研究院、东方证券研究所)

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                      其中以租住私房作为居住方式的人口占流动人口的67.3%。

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                      我国租购并举进行时

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                      自新一轮加快住房租赁市场发展相关政策发布以来,首批开展住房租赁试点的12个城市,以及北京、上海等一线城市,都陆续推出租赁住宅用地,响应政策落地实施。截至目前,上海已推出25宗租赁住宅用地,合计建筑面积近200万平方米。

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                      而随着楼市调控加码,上海二手房市场在去年迎来历史成交最高点之后,今年却进入交易寒冬,二手住宅月成交量均未超过1.5万套,业主由售转租意图明显。

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                      租购并举进行时,租赁市场是否会成为楼市新“风口”?

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                      由售转租,租赁市场将迎来哪些变化?

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                      11月北京租赁市场“量增价稳”在一系列政策利好的释放下,北京(楼盘)租赁市场一反“淡季”规律,不仅预期升温,实际交易也明显看涨。

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                      据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计,11月北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%,终止了8月份以后租赁交易量连续下降趋势,且交易量仅次于暑期租赁旺季时7月份的交易量,创下年度次新高。

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                      房租方面,11月全月整体租金均价为3981元/套,环比10月小幅下调1%,今年以来北京租金均价首次跌破4000元/套,创下今年租金价格的新低。

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                      根据以往的历史经验,由于临近年底,与10月相比,各年的11月北京住房租赁交易量大多会走低。据伟业我爱我家市场研究院数据显示,从2009年到2015年,11月的住房租赁交易量均环比10月下降,仅2016年有不超10%的上升,租金价格仅有小幅涨跌波动。

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                      户型结构上,11月北京普通租赁交易中一居室的交易占比为29.1%,环比10月减少2.5个百分点;两居室交易占比为56%,环比10月增加2.4个百分点;三居及以上户型交易占比为14.9%,环比增加0.1个百分点。整体来看,11月中大户型住宅租赁交易占比扩大,小户型占比缩小,而两居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的,56%的交易占比也是今年最高的。由此可见,11月北京租赁市场的户型结构变动也是今年较大的一个月份。

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                      从身份证归属来看,11月非北京籍贯的租客占普通租赁全部租客的80.9%,占北京租赁市场超8成,占比较10月扩大5.21个百分点,北京籍贯的租客则只占19.1%。外地省份中河北仍居第一,占比达17.86%,河南、黑龙江、山东、山西、辽宁、安徽、吉林、湖北、内蒙古等随后。全年来看,非北京籍贯租客占比在11月首次超过8成,5.21%的增幅也是各月最大的波动,因此,11月北京租赁市场上租客的籍贯结构变动也是今年最大的。

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                      以往11月至第二年年初都是北京租赁淡季,但今年11月的住房租赁交易量大幅上升,在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,说明北京整治安全隐患、疏散危险租赁住房人员的行动带来明显影响,“由于大量租客从存在安全隐患的住房中被疏解出来,11月底,以北京东南城乡结合部和京北城乡结合部等个别区域的租房需求大幅增加,租赁交易量显著提升,也使得整个市场在11月出现了交易量的大幅上涨。”

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                      对于北京租赁市场“量增价稳”的主要原因,胡景晖分析认为,第一,租赁需求的集中释放仅出现在个别城乡结合部区域,放在整个租赁市场的大盘子来看,占比不大,个别区域的房租异动并未影响全市租金淡季下滑的大趋势;第二,个别区域租赁市场的异动仅是一周左右的短暂现象,并不持续,12月初的租赁交易量已经回归平稳,随着对待租需求的有效引导和疏解,短暂的异动不会引发整个租赁市场的异动;第三,部分区域的确有个别房东和租赁机构“唯利是图”,借机大涨房租,但北京租赁市场盘子够大,房源在淡季供应也较为充足,所以经过我爱我家、相寓等在全市有能力多区域布局的大机构对租房需求的跨区域合理疏解引导,有效避免了局部区域小范围内租房市场供需的严重失衡,有效平抑了房租。

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                      另外,李超表示,国家坚持房子是用来住的!以后住房租赁市场将成新风口,链家数据显示2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模将分别达到2万亿元和3万亿元,2030年预计会超过4万亿元,预期良好。

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                      内容来源于:第一财经 雪球网

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